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现行土地征用制度存在的问题探析

时间:2021-09-15 00:29:01 来源:亚博游戏平台 点击:

本文摘要:[概要]依据市场经济理论、公共管理理论和管理学理论,我国现行土地接管制度在实践中不存在着供地与用地僵化,土地价格相当严重变形,政府职能越位,管理缺少科学性,政府的宏观调控机制难以实现等诸多问题。而解决问题这些问题的关键在于充分发挥市场在土地资源配置中的基础性起到。 [关键词]征地;供地;政府职能;土地价格 目前,我国建设用地使用者取得集体土地使用权的过程一般是:首先,国家凭借征地权将集体土地变成国有土地;然后,国家再行通过转让或者拨给等方式获取给使用者用于。

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[概要]依据市场经济理论、公共管理理论和管理学理论,我国现行土地接管制度在实践中不存在着供地与用地僵化,土地价格相当严重变形,政府职能越位,管理缺少科学性,政府的宏观调控机制难以实现等诸多问题。而解决问题这些问题的关键在于充分发挥市场在土地资源配置中的基础性起到。  [关键词]征地;供地;政府职能;土地价格       目前,我国建设用地使用者取得集体土地使用权的过程一般是:首先,国家凭借征地权将集体土地变成国有土地;然后,国家再行通过转让或者拨给等方式获取给使用者用于。也就是说,土地的使用者与土地的最后提供者——集体土地所有者,不是必要交易者,而必需通过中间人——国家。

这样就更容易导致供地与用地僵化,土地价格相当严重变形,农民集体缺少市场主体资格,政府职能越位,管理缺少科学性,政府的宏观调控机制难以实现等问题。     一、供地与用地僵化      征地和供地的分离出来,使国家获取的土地或供给小于市场需求,或市场需求小于供给,难以实现均衡,导致要么国有资产的大量萎缩和土地资源的大量浪费,要么无法符合土地使用者的市场需求,最后影响我国的经济发展和社会主义现代化建设的进程。  目前,各地以发展经济名为,凭借征地权,大量成立开发区。据国土资源部统计资料,全国共计各级各类开发区3837家,平均值每个省(自治区、直辖市)有100多家,仅有浙江一省就有各类园区和开发区800多个。

一些省会城市或略为大一些的城市,其开发区数量经常多达五六个。开发区的面积也更加大,近年新的成立的开发区,其面积已从当年的1平方公里、几平方公里发展到现在的以致于十几、二十几平方公里。据不几乎统计资料,全国各类开发区规划面积约3.6万平方公里,多达了全国现有城镇建设用地总量,供给相比之下小于市场需求。

  大量成立的开发区,因研发能力的容许,无法获得充份合理利用。国土资源部土地勘测规划设计院学者唐健对开发区现象展开过大量调研。一般而言,开发区超过七通一平才能有效地招商引资,构成吸引力,而超过七通一平或者五通一平的拒绝,每平方公里最少还要投资1亿~1.5亿元。

根据我国开发区规划面积超过这一拒绝必须数万亿元,相比之下多达我国年固定资产投放额,多达各地现阶段承受能力,导致开发区建设衰退,构成大量闲置、搁荒土地。据国土资源部的统计资料,在全国省级以上900多家开发区中,国家批准后规划了近3000万亩地,早已研发的仅有占到规划总面积的13.51%,近2600万亩土地闲置荒凉。在闲置和搁荒耕地中,相当大一部分土地的表层土壤和设施的农业生产设施遭毁坏,早已无法新的耕种,导致大量土地资源的浪费。另外,各开发区为了更有投资项目,主要竞争手段就是太低地价,一些级别较低开发区对于级别较高开发区的竞争更是如此。

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这样,相当大一部分土地收益都流向投机者腰包。     二、土地价格相当严重变形      在征地过程中,国家是买者的独占;在供地过程中,国家是卖者的独占,缺少市场机制,土地价格再次发生相当严重变形。

  价格理所当然不受供需双方的影响,在市场中构成。而我国的征地价格按土地的原用途确认,加之地方政府对自身利益的执着,征地价格往往较低,相当严重侵害了农民的利益,在现实中也无法实施。据理解,一些建设项目,尤其是国家和地方的重点基础设施项目,为节省投资往往采行“省部协议”、“政府定价”的办法确认征地补偿标准。如1999年福建省漳浦机场征地,建设单位与地方达成协议:水田2000元/亩,旱地1000元/亩,显著高于法定低于补偿标准;2001年四川318国道征地,不应按年产值1014元/亩测算补偿,而当地政府却下文按650元/亩测算。

国土资源部对京珠、京福高速等12个国家重点项目展开调查,找到征地补偿移往费用一般只占到工程总投资的3%~5%,低于的竟只占到0.8%,最低也只占到12.2%。  供地价格也以无以按市场价格继续执行。国家——实际是地方政府凭借垄断权,确认土地价格政治性大。因为政府供地目标的多重性,各地大量使用拨给方式供地,不不愿用转让方式供地,即使使用转让方式供地也往往使用协议方式,不不愿用市场机制充分发挥较充份的招标、拍卖会、上海证券交易所等方式。

据《审计报告关于国土专项资金试点审核情况的报告》,截至2001年底,鞍山、济南、深圳三城市土地资源市场配备亲率仍很低,对地价确认的约束过于。三城市2000年、2001年协议转让国有土地的宗数、面积分别占到总宗数和面积数的98.97%和96.2%。

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招标拍卖会上海证券交易所转让的严重不足5%。另有数字表明,截至2000年年底,全国总土地出让量为30万公顷,仅有占城镇用地总量的5%,在全国范围内有2/3左右的追加土地仍使用行政拨给手段配备。另外,即使将来使用市场机制充分发挥较充份的招标、拍卖会、上海证券交易所等方式转让土地,在政府独占下,所构成价格的合理性,还有待于研究。

  据审计报告调查,低价转让国有土地使用权、违规免除地价在鞍山、济南、深圳三城市中有显著反映。三城市2000年与2001年两年共计违规免除、低价转让国有土地使用权26宗,面积127.19公顷(占到同期转让国有土地总面积的2.97%),免除和高于市价转让金额8.39亿元。

据一位参予该项审核的官员透漏,审计报告在深圳共计抽验了127份协议转让合约,牵涉到总金额48.79亿元。其中审核找到的违规地价协议转让的合约17份,合约出让金总额7.7亿元,比按公告市场价计算出来的15.22亿元较低7.52亿元。     三、政府职能相当严重越位      根据市场失灵理论,政府不应在以下几个方面发挥作用:获取公共物品或服务;校正外部效应;保持有效地竞争;调节收益分配;平稳经济。政府应向明确的市场不道德中分离出来。

然而在这里,政府的行政职能与市场经济不道德合为一体,政府职能相当严重越位,更容易产生以下问题:      1.政府寻租   目前,分灶睡觉的财政体制,使地方政府经济利益独立化,地方政府的财政收入与本地的经济发展水平呈正涉及。农用地改以建设用地一般可以取得更高的收益,维护耕地具备较小的外部效益。一些地方政府,为了尽早发展壮大本地经济,在与其他地方政府的竞争中更有更好的资源,不择手段以土地为代价,甚至违法大量接管农民的土地,低价获取给开发商用于,而把维护耕地的任务引给社会,有利于耕地维护,使整个社会的利益受到损失,而且更容易引起政府的土地违法活动。目前,各地的圈地冷的背后往往都有政府的参予和反对。


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